بیمارستان مسکن: رکود و خالی شدن بازار
بنابر گزارش تجارت‌نیوز، بانک مرکزی پس از ۱۰ ماه停ش، آمار مربوط به بازار مسکن را منتشر کرده است. این گزارش نشان می‌دهد که رکود شدید در بازار مسکن، داده‌های سیاست‌گذار پولی و بانکی را از وضعیت بازار مسکن مشخص می‌کند. اگرچه متوسط ماهانه قیمت مسکن در تابستان کاهش داشته و متوسط تورم مسکن در این فصل منفی بوده است، اما در مقابل آن، متوسط رشد معاملات هم در تابستان منفی و آمار بازار مسکن، کاهش حجم معاملات را ثبت کرده است.
شواهد آماری نشان می‌دهد که در ۸ ماه گذشته، تنها یک ماه رشدی در معاملات مسکن در تهران افزایش یافته است. به عبارتی، در خرداد امسال، تعداد معاملات مسکن تهران ۷۵.۵ درصد نسبت به خرداد سال گذشته کاهش یافته است که این بیشترین افت حجم معاملات مسکن از فروردین سال ۹۶ به حساب می‌آید.
با این وجود، به‌نظر می‌رسد که در اولین ماه از پاییز ۱۴۰۲ اندکی از عمق رکود معاملات در تهران کاسته شده است. اگرچه باز هم شاهد کاهش شدید تعداد معاملات نسبت به پارسال هستیم. در مهر امسال، ۳ هزار ۱۳۳ واحد مسکونی در تهران معامله شده که نسبت به ماه قبل ۲۰ درصد افزایش و نسبت به مدت مشابه در سال قبل ۴۲.۲ درصد کاهش یافته است.
بر همین اساس، داده‌های جدید بانک مرکزی نشان می‌دهد که در مهر ۱۴۰۲، قیمت هر مترمربع مسکن در تهران به ۷۶ میلیون و ۶۰ هزار تومان رسیده است. این رقم پس از رکورد عجیب قیمتی در اردیبهشت امسال، خورده است. در اردیبهشت ۱۴۰۲، قیمت هر متر مربع مسکن در تهران، ۱۰۷.۲ درصد نسبت به اردیبهشت پارسال بیشتر شده است. این رقم بالاترین رکورد ثبت شده از آبان ۹۹ به بعد بوده و یک رکورد ۳۰ ماهه محسوب می‌شود.
مشاهده این تصویر از بازار مسکن، یک نکته را به خوبی مشخص می‌کند و آن هم رکود شدید در بازار مسکن است. این‌که به نظر می‌رسد سقوط شدید قدرت خرید، قیمت‌ها در بازار را نزولی کرده است. به‌طور استاندارد، افراد باید یک‌سوم حقوق ماهانه خود را به مسکن اختصاص دهند. حالا، زمان انتظار برای خانه‌دار شدن کارگران افزایش چشم‌گیری پیدا کرده است. با توجه به حقوق ۸ میلیون تومانی وزارت کار، اکنون کارگران باید حدود ۲۸ سال در انتظار باشند تا بتوانند با یک‌سوم حقوق خود در تهران، تنها یک متر خانه بخرند! با همین محاسبات، کارگران باید ۱۰۶ سال منتظر بمانند تا بتوانند خانه‌ای ۵۰ متری بخرند.
این در شرایطی است که دیگر وام‌های خرید مسکن، پاسخ‌گوی نیاز متقاضیان بازار مسکن نیست. زیرا ارقام بازپرداختی، بسیار فراتر از توان اقشار متوسط به پایین جامعه رفته است.
در این شرایط، کارشناسان اعتقاد دارند که هم‌اکنون بازار مسکن از دو سمت، زیر تیغ افت فشار تقاضا قرار دارد. از یک سو، رکود معاملات ناشی از خروج تقاضای مصرفی و سپس خروج سرمایه‌گذارها از این بازار، فضای معاملات خرید و فروش آپارتمان را رکودی کرده است. فرشید پورحاجت، کارشناس بازار مسکن می‌گوید: هم سیاست‌های انقباضی در کاهش قیمت مسکن موثر بوده و هم این‌که قدرت نقدینگی مردم به شدت کاهش پیدا کرده است.
وی می‌افزاید: شما نگاه کنید که در یک پروسه کوتاه‌مدت، افزایش سونامی‌وار قیمت در حوزه مسکن رخ داده است. از سوی دیگر، خریداران مسکن و کسانی که در بازار برای مسکن مصرفی می‌خواهند اقدام کنند، به میزانی که تورم در حوزه مسکن رخ داده، خودشان را نتوانستند با شرایط بازار مسکن وفق دهند.
این کارشناس بازار مسکن تصریح می‌کند: شما می‌دانید برای این‌که کمبود نقدینگی مردم برای خرید مسکن جبران شود، دو کانال وجود دارد. یکی این‌که دولت حقوق و دستمزد را افزایش می‌دهد تا قدرت نقدینگی مردم افزایش پیدا کند. مسیر دوم هم از سمت منابع بانکی تامین می‌شود که سالیان سال این روش دوم مدنظر بود. به عبارتی، از سال ۱۳۸۰ تمام مسیری که دنبال می‌شد، از کانال منابع بانکی بود.
پورحاجت عنوان می‌کند: اما اتفاقی که الان رخ داده، این است که تسهیلات بانکی دیگر شرایط مناسبی را برای خریداران مسکن نتوانسته فراهم کند و به نوعی می‌توان گفت ما اعتقاد داشتیم بین ۶۰ تا ۷۰ درصد هزینه مسکن را مردم می‌بایست از کانال تسهیلات بانکی تامین کنند، اما امروز اعداد و ارقامی که در ساختار بانکی دیده می‌شود، پوشش این نقدینگی را نمی‌دهد و اساسا بانک‌ها حتی اگر توان پرداخت این تسهیلات را هم داشته باشند، اما از سمت مردم، قدرت نقدینگی اجازه نمی‌دهد تا تسهیلات را دریافت کنند.
وی با اشاره به اقساط ۳۷ میلیون تومانی تسهیلات جدید بانکی، متذکر می‌شود: با حقوق کارمندی و حقوق کارگری که در ساختار اداری کشور حکم‌فرماست، این اقساط سنخیت ندارد.
این کارشناس بازار مسکن بیان می‌کند: این عوامل باعث شده که توان خرید مسکن مردم کاهش پیدا کند. نکته جالب هم این است که بخش خصوصی هم که در این حوزه فعال است، توان و منابع مالی کافی برای ادامه حیات در حوزه بازار مسکن ندارند.
نکات مهم و قابل‌توجه در این گزارش عبارتند از:
* رکود شدید در بازار مسکن که منجر به کاهش حجم معاملات و کاهش قیمت مسکن شده است.
* نبود تقاضای مصرفی و خروج سرمایه‌گذارها از بازار مسکن، رکود معاملات را تشدید کرده است.
* تسهیلات بانکی دیگر شرایط مناسبی را برای خریداران مسکن فراهم نمی‌کند.
* قدرت نقدینگی مردم به شدت کاهش پیدا کرده است.
* کسری بودجه برای خرید مسکن و افزایش وعده‌های ماهبانه مقداری جوابگو نیست.
راه‌حل‌های بالقوه و پیشنهادات عملی عبارتند از:
* افزایش حقوق و دستمزد برای افزایش قدرت نقدینگی مردم.
* منابع بانکی برای تامین بخشی از هزینه مسکن.
* توجه به سیاست‌های انقباضی برای کاهش قیمت مسکن.
* طراحی و اجرای برنامه‌های حمایتی برای کمک به خریداران مسکن.
* تغییر در نواحی دپوزیتیوتر زبانه‌بازگشت بانک‌ها، بهبود مجدد دلایل حال و روز قوی
سوالاتی که باعث می‌شود خوانندگان به طور انتقادی فکر کنند یا با محتوا تعامل کنند، عبارتند از:
* چرا بازار مسکن در این مدت از این رکود شدید رنج می‌برد؟
* چه راه‌حل‌هایی برای حل این مشکل وجود دارد؟
* چرا تسهیلات بانکی دیگر شرایط مناسبی را برای خریداران مسکن فراهم نمی‌کند؟
* چه نحو از نظر مناسبی می‌توان به مسئله اقتصادی آینده کشور صدمه به کشور رساند.